Der Bebauungsplan alles Wissenswerte rund um den B-Plan für Ihr Traumhaus

Bestimmt haben Sie schon eine genaue Vorstellung von Ihrem Traumhaus. Sie wissen bereits, ob es ein Einfamilienhaus, ein Bungalow oder eine Stadtvilla sein soll. Und sicher haben Sie auch schon eine Vorstellung von der Fassade und der Dachform. 

Doch bevor Sie in die weitere Planung für Ihr Eigenheim einsteigen, müssen Sie sich im Bebauungsplan informieren, ob und in welchem Umfang Sie Ihre Wünsche umsetzen dürfen. Die Vorschriften hierfür sind in jeder Kommune und in jedem Bundesland unterschiedlich, was dazu führt, dass sich leider nicht jede Idee immer realisieren lässt.

Ein Bebauungsplan wird vom Gemeinderat erlassen, der sowohl Änderungen als auch die Aufhebung eines Bebauungsplans beschließen kann. Der Bebauungsplan ist daher ein Rechtsakt, der für alle gleichermaßen gilt. Er ist rechtsverbindlich und hat Vorrang vor anderen Rechtsnormen. Insofern sind die Regelungen eines Bebauungsplans unmittelbar anwendbar und müssen nicht zusätzlich in einem Gesetz verankert sein.

Ein Bebauungsplan regelt die städtebauliche Entwicklung. Kommunen nutzen dieses rechtliche Instrument, um die Entwicklung und Ordnung in der Gemeinde zu steuern. Doch auch für den privaten Bereich hat ein Bebauungsplan einige Vorteile. Denn durch das Festlegen, welche Arten von Gebäuden in welchen Gebieten gebaut werden dürfen, werden Einzelinteressen geschützt. Denn wer möchte schon den wunderschönen Ausblick von seinem Wohnzimmer aus in die Natur durch ein Mehrfamilienhaus verbaut bekommen?

Der Bebauungsplan dient daher nicht nur dazu, den einheitlichen Stil eines Ortes oder einer Wohngegend sicherzustellen, sondern er sorgt auch für eine gegenseitige Rücksichtnahme und den Schutz von Interessen der Anwohner.

Ein Bebauungsplan kann allgemein oder für ein bestimmtes Gebiet gelten. Allgemeine Bebauungspläne regeln die städtebauliche Entwicklung einer ganzen Stadt oder Gemeinde, während für bestimmte Gebiete erstellte Bebauungspläne die städtebauliche Entwicklung eines kleineren Gebiets innerhalb einer Stadt oder Gemeinde regeln.

In einem Bebauungsplan können neben Grundstücken ebenso Grünflächen wie Wiesen und nicht bebaubare Flächen ersichtlich sein. Außerdem regelt er folgende wichtige Punkte für Ihren Hausbau:

Haustyp / Art der Bebauung

Sie erfahren im Bebauungsplan, ob eine offene oder geschlossene Bauweise vorgegeben ist und welchen Haustyp Sie auf dem Grundstück errichten dürfen.

Baugrenzen, Baulinien & Abstandsflächen

Baugrenzen, Baulinien und Abstandsflächen im Bebauungsplan zeigen Ihnen, wie groß die bebaubare Fläche auf Ihrem Grundstück ist, wo genau Sie Ihr Haus bauen dürfen und welche Abstände zum Nachbarn einzuhalten sind.

Nutzungsart / Art der baulichen Nutzung

Ein wichtiger Punkt. Sie können im Bebauungsplan erkennen, ob sich Ihr Grundstück in einem reinen Wohngebiet, einem Industriegebiet oder in einem Mischgebiet befindet.

Firstrichtung, Dachform und -Farbe

Im Bebauungsplan kann nicht nur die Ausrichtung Ihres Daches vorgegeben sein, sondern auch die Traufhöhe sowie die Dachneigung. Neben der Ausrichtung können in einigen Gemeinden und Bundesländern zudem auch die Form und Farbe Ihres Daches im Bebauungsplan festgelegt sein.

Maß der Bebauung

Sogar die Baumassenzahl sowie die Geschossflächenzahl können definiert sein. Die Baumassenzahl sagt aus, wie viel Volumen Ihre Immobilie haben darf und die Geschossflächenzahl legt fest, wie viele Etagen Sie einplanen dürfen.

Detaillierte Informationen zu den einzelnen Punkten und wie Sie die Ergebnisse richtig ermitteln, finden Sie im Absatz „Wie Sie einen Bebauungsplan richtig lesen“.

Bevor Sie ein Grundstück kaufen, sollten Sie unbedingt in den dafür relevanten Bebauungsplan Einsicht nehmen. Nur so können Sie sicherstellen, dass Sie Ihr Traumhaus auch wirklich Ihren Wünschen entsprechend realisieren können. 

Ein Bebauungsplan wird in der Regel von der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung erstellt und kann von jedem eingesehen werden. In manchen Kommunen können Bebauungspläne mittlerweile bequem online abgerufen werden. Falls das in Ihrem Fall nicht möglich ist, wenden Sie sich an das zuständige Bauordnungsamt Ihrer Gemeinde oder an das Stadtplanungsamt. Und sollten Sie Ihr Grundstück über einen Immobilienmakler erwerben, kann dieser Ihnen auch Auskunft darüber geben, wo Sie in den Bebauungsplan einsehen können.

Um einen Bebauungsplan richtig lesen zu können, müssen Sie zunächst verstehen, wie er aufgebaut ist. Ein Bebauungsplan besteht aus einer Karte, einschließlich einer Legende sowie einem Textteil. Die Karte zeigt das Gebiet, für welches der Bebauungsplan gilt und evtl. vorhandene Bauzonen, in denen unterschiedliche Vorschriften gelten. Der Textteil des Bebauungsplans enthält nähere Angaben zu den einzelnen Bauzonen und den dort geltenden Regeln.

Zu der im Bebauungsplan vorhandenen Karte, in der Fachsprache Planzeichnung genannt, finden Sie meist eine dazugehörige Legende, in der die benutzten Abkürzungen und Symbole kurz erklärt werden. Diese Legende wird im Bebauungsplan Planzeichenerklärung genannt. Sie kann in jeder Gemeinde und von Bundesland zu Bundesland mehr oder weniger detailliert sein. Ein ausführlicheres Beispiel sehen Sie hier:

Baulinien und -grenzen

Die Baulinien und -grenzen sind wohl eine der wichtigsten Informationen in einem Bebauungsplan, denn anhand dieser Markierungen in der Planzeichnung können Sie sehen, wo auf Ihrem Grundstück Sie Ihr Haus platzieren dürfen. Wichtig hierbei ist, zwischen Baulinien und Baugrenzen zu unterscheiden:  

Die Baugrenze zeigt den Bereich an, in dem Sie Ihr Haus ganz nach Ihren Vorstellungen platzieren dürfen. Eine Ausnahme gilt für Garagen oder Schuppen, die bei der Einhaltung vorgeschriebener Abstände auch außerhalb der Baugrenze errichtet werden dürfen. Im Bebauungsplan wird die Baugrenze mit einer Linie aus Strichen, die immer nach jeweils zwei Strichen mit einem Punkt unterbrochen ist, dargestellt.   

Für Baulinien gelten strengere Vorgaben. Sie sind zwar nicht immer in Bebauungsplänen enthalten, doch wenn sie es sind, müssen die Außenkanten Ihrer Immobilie ganz genau darauf ausgerichtet und realisiert werden. Um die Baulinie im Bebauungsplan nicht mit der Baugrenze zu verwechseln, müssen Sie schon genau hinsehen. Sie besteht entgegen der Baugrenze aus einer Linie mit Punkten, die immer nach zwei Punkten mit einem Strich unterbrochen ist.

Die Nutzungsschablone eines Bebauungsplans

Ein weiteres wichtiges Instrument, um einen Bebauungsplan richtig zu lesen, ist die Nutzungsschablone. Sie enthält sehr viele wichtige Informationen für Ihren geplanten Hausbau. Auch die Nutzungsschablone kann von Bebauungsplan zu Bebauungsplan unterschiedlich detailliert sein. 

Tipp: Sowohl die Planzeichnung als auch die Nutzungsschablone enthalten viele verschiedene Abkürzungen und Symbole. Diese alle hier aufzuführen, würde den Rahmen sprengen. Um jedoch eine gute Übersicht aller Planzeichen und deren Bedeutung zu bekommen, informieren Sie sich am besten in der Planzeichnungsverordnung.

Im Nachfolgenden finden Sie alle Bereiche, die Sie einer Nutzungsschablone entnehmen können und eine kurze Erläuterung dazu. Damit Sie ein Gefühl bekommen, wie eine Nutzungsschablone aussehen kann, finden Sie hier ein leicht verständliches Beispiel:

Art der baulichen Nutzung 

Im obersten linken Feld der Nutzungsschablone finden Sie die Art der baulichen Nutzung. Hier können Sie erkennen, ob sich Ihr Wunschgrundstück in einem Wohngebiet, einem Gewerbegebiet oder einem Mischgebiet befindet. Die Kennzeichnung erfolgt in Großbuchstaben. WA bedeutet in diesem Fall “allgemeines Wohngebiet”. Darüber hinaus gibt es noch die folgenden Unterscheidungen:

• W = Wohnbauflächen
• WS = Kleinsiedlungsgebiete
• WR = Reine Wohngebiete
• WB = Besondere Wohngebiete
• M = Gemischte Bauflächen
• MD = Dorfgebiete
• MDW = Dörfliche Wohngebiete
• M I = Mischgebiete
• MU = Urbane Gebiete
• MK = Kerngebiete
• G = Gewerbliche Bauflächen
• GE = Gewerbegebiete
• G I = Industriegebiete
• S = Sonderbauflächen
• SO Woch = Sondergebiete, die der Erholung dienen (Wochenendhausgebiete)
• SO KLINIK = Sonstige Sondergebiete (Klinikgebiete)

Maß der baulichen Nutzung

Zum Bereich “Maß der baulichen Nutzung” gehören das oberste rechte Feld sowie beide Zeilen darunter. Hier erfahren Sie alle Informationen über die Anzahl zulässiger Vollgeschosse, die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl sowie die maximale Traufhöhe und die maximal zulässige Firsthöhe. 

Die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse gibt Ihnen Auskunft darüber, wie viele Geschosse Ihre Immobilie haben darf. Im Bebauungsplan wird sie mit einer römischen Zahl angegeben. In dem oberen Fall bedeutet es, dass Ihr Gebäude maximal 3 Geschosse haben darf. Sollte die römische Zahl im Bebauungsplan umkreist sein, lautet die Vorgabe, dass diese Geschosszahl zwingend einzuhalten ist. In dem Fall müsste das Bauvorhaben genau dreigeschossig sein. Sollte eine Zahl wie “II-III” angegeben sein, bedeutet das, dass Sie mindestens zweigeschossig und maximal dreigeschossig bauen dürfen. 

Ab wann ein Stockwerk als Vollgeschoss zählt, kann von Bundesland zu Bundesland verschieden sein. Genauere Informationen erhalten Sie in der Landesbauordnung Ihres Bundeslandes, eine Übersicht finden Sie hier.  In den meisten Fällen ist es jedoch so, dass mindestens 75% der Grundfläche eines Geschosses eine Mindesthöhe von 2,30 Metern haben muss, um als Vollgeschoss anerkannt zu werden.    

Die Grundflächenzahl (GRZ) wird mit einer Dezimalzahl angegeben und ist ein Faktor, mit dem Sie die bebaubare Fläche auf Ihrem Grundstück berechnen können. Im oberen Fall bedeutet die GRZ von 0,6, dass Sie 60 Prozent des Grundstücks bebauen dürfen. Der Rest muss unbebaut bleiben.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist ebenfalls eine Dezimalzahl, mit der Sie jedoch ausrechnen können, wie groß die maximale Fläche aller Geschosse im Verhältnis zur Grundstücksfläche sein darf. Dazu multiplizieren Sie den Faktor der GFZ mit der Grundstücksfläche und erhalten so die erlaubte Geschossfläche.

Ein Beispiel: Sie haben einen Faktor von 0,3 wie im oberen Beispiel und eine Grundstücksfläche von 1.000 Quadratmetern. Daraus ergibt sich eine Geschossflächenzahl von 300 Quadratmetern. Da Sie maximal drei Geschosse bauen dürfen, wissen Sie nun, dass alle drei Geschosse insgesamt nicht größer als 300 Quadratmeter sein dürfen. 

Die zulässige Trauf- und Firsthöhe. Die Traufhöhe ist der Abstand zwischen dem Bodenniveau und dem Schnittpunkt von Dach und Wand, dem sogenannten Traufpunkt. Die Firsthöhe hingegen ist der Abstand zwischen Boden und dem höchsten Punkt eines Hauses, nämlich der Verbindung zweier Dachhälften. Dieser Punkt wird First oder auch Dachfirst bezeichnet. 

Beide Werten werden meistens mit Ziffern und in der Einheit Meter angegeben. Außerdem werden sie durch die Abkürzungen TH und FH ergänzt und sind daher gut lesbar. Wie im Beispiel der zulässigen Vollgeschosse müssen Zahlen, die eingekreist sind, exakt eingehalten werden, ansonsten sind es Maximalwerte.

Die Baumassenzahl (BMZ) ist im oberen Beispiel nicht festgelegt, dennoch möchten wir Ihnen diese nicht vorenthalten. Sollte in Ihrem Bebauungsplan die Baumassenzahl angegeben sein, dann steht diese als Faktor für die Berechnung des maximalen Volumens, welches Ihr Haus haben darf. Bei einem Grundstück von 1.000 Quadratmetern und beispielsweise einer BMZ von 0,8 beträgt die Baumasse 800 Kubikmeter.

Bauweise

In der unteren Zeile unserer Nutzungsschablone finden Sie neben Angaben zur Bauweise und zulässigen Haustypen auch Vorgaben zu möglichen Dachformen.

Sie erfahren hier, ob eine geschlossene oder offene Bauweise möglich ist. Eine offene Bauweise, gekennzeichnet mit einem kleinen "o", besagt, dass Abstand zum Nachbargebäude erlaubt ist. Die geschlossene Bauweise, gekennzeichnet mit einem kleinen "g", gibt an, dass sich die Außenwände zweier Nachbargebäude berühren. Das bedeutet: Wenn Sie in Ihrem Bebauungsplan nur ein kleines „o“ sehen, gilt eine offene Bauweise und jeder Haustyp ist erlaubt.

In unserer Nutzungsschablone sehen Sie aber ein Dreieck mit “ED”. Dies ist eine Einschränkung der offenen Bauweise. Sie gibt an, dass auf diesem Grundstück nicht nur eine offene Bauweise vorgegeben ist, sondern sowohl ein Einzel- als auch ein Doppelhaus zulässig wäre. Weitere Möglichkeiten wären ein “E” im Dreieck (= nur Einzelhäuser), ein “D” (= nur Doppelhäuser) oder ein “H” (= nur Hausgruppen). Und wieder gilt: Gibt es einen Kreis um die Buchstaben innerhalb des Dreiecks, ist die Bauweise verpflichtend. 

Im oberen Beispiel einer Nutzungsschablone werden außerdem die zulässigen Dachformen festgelegt. Sie erfahren hier, welche Dachformen Ihr Haus haben darf. In unserem Fall wären die Dachformen, Sattel- und Flachdach möglich. Hier finden Sie einige Beispiele mit den entsprechenden Abkürzungen:

• Satteldach (SD)
• Krüppelwalmdach (KWD)
• Mansardenwalmdach (MWD)
• Schleppdach
• Walmdach (WD)
• Zeltdach (ZD)
• Pultdach versetzt (VPD)
• Pultdach (PD)
• Vieleeckenwalmdach
• Scheddach
• Flachdach (FD)
• Mansardendach (MD)

Was ist, wenn Ihre Wunschimmobilie auf dem ausgesuchten Grundstück nicht gebaut werden darf? Vielleicht haben Sie auch ein Grundstück geerbt und nun festgestellt, dass Ihr Haus, so wie Sie es sich vorstellen, dort nicht realisiert werden kann? Daher stellt sich die Frage: Können Sie einen Bebauungsplan ändern?

Grundsätzlich ist das möglich, auch für Sie als Privatperson. Sie sollten jedoch bedenken, dass die Änderung eines Bebauungsplans ein umfangreicher Prozess ist. Ein Bebauungsplan durchläuft während der Erarbeitung ein gewaltiges gesetzliches Verfahren. Ein ähnlich aufwändiges Verfahren ist nötig, wenn Sie einen Bebauungsplan ändern möchten. Beachten Sie daher Folgendes:

• Die Änderung eines Bebauungsplans ist ein öffentliches, umfassendes Verfahren.
• Die Entscheidung wird durch die Gemeinderatsmitglieder gefällt.
• Die Kosten des Verfahrens müssen Sie selbst tragen.
• Planen Sie zwischen drei bis sechs Monate Zeit dafür ein.